Marque Joosten, de ontslagen directeur van de huizensite Funda, is snel. Hij praat snel, denkt snel en handelt snel. Joosten (net terug van een Web-2.0-conferentie in San Fransisco en ‘een vakantietje op Paaseiland’) is niet het type om te rouwen over zijn ontslag, maar wel om er veel over te praten.

Onder leiding van Joosten maakte de huizensite Funda vanaf de lancering in 2001 een stormachtige ontwikkeling door. Funda is al jaren een van de best bezochte websites van Nederland. Maandelijks zoeken 3,5 miljoen mensen op Funda naar een te koop staande woning.

Het is niet de eerste keer dat Joosten ondervindt hoe snel succes kan keren. Eind jaren negentig zette hij voor ING de gratis internetprovider Freeler op. Dat ging crescendo, totdat concurrent World Online van Nina Brink naar de beurs ging en de eerste barsten in het pantser van de internethype verschenen. Het Freeler-avontuur was voorbij en Joosten was blij toen de NVM hem vroeg een huizensite op te zetten.

Waarom was dat indertijd gedurfd?

‘Iedereen hield zijn geld op zak. Het kon uit omdat we niet veel nodig hadden. We begonnen met zes man en een simpel idee. De NVM bracht het woninguitwisselingssysteem Tiara in. Daarin staan gegevens over alle te koop staande NVM-woningen. Uitgever Wegener stortte een flink bedrag in de verwachting dat er naast een woningsite ook een blad zou komen. De rest van het startkapitaal werd opgebracht door makelaars die aandelen in Funda kochten.’

Diezelfde makelaars zijn nu boos. Funda kóst alleen maar geld, zeggen zij.

´Ze hebben gelijk. Ze zijn voorgelogen. Er zijn door het hele land presentaties voor de makelaars gehouden waarbij hun werd gevraagd of ze aandelen wilden kopen. Er werden vette winsten beloofd, maar het enige dat de makelaars tot dusver voor hun investering in Funda hebben teruggekregen, is een paar dubbeltjes dividend. Inspraak hebben ze ook al niet, want als individuele makelaar kun je nooit op tegen de NVM.

‘Ik had heel andere plannen met Funda dan de NVM. We hadden een omzet van wel 80 miljoen kunnen boeken als makelaars of particulieren zouden betalen voor het plaatsen van een huis op de site. Dan hadden we de aandeelhouders keurig kunnen terugbetalen. Het mocht niet zo zijn. De omzet van Funda is gestokt op zo’n 13 miljoen euro. Dat wordt vooral verdiend met advertenties.’

Wat ging er mis?

‘Er heeft vanaf het eerste moment een weeffout in gezeten. De NVM beschouwde Funda altijd als een site die de makelaar verder moest helpen. Zo redeneren beroepsverenigingen. Wij van Funda hebben de site altijd benaderd vanuit de huizenkoper. Die moest zo goed mogelijk worden bediend in zijn zoektocht naar een huis. Wij hadden iedere week wel een nieuw consumentvriendelijk handigheidje op de site. Makelaars moesten daar niets van hebben. Die wilden zo min mogelijk veranderingen.

We merkten in 2004 dat we tegen de grenzen van de groei aanliepen met 3,5 miljoen unieke bezoekers per maand. We hebben toen onze activiteiten verlegd naar het buitenland. Funda Travel werd opgericht, en we openden een site in Ierland.’

Hebben jullie geprobeerd de makelaars terug aan boord te krijgen?

‘Nee. De Funda-trein denderde door. Het was onze taak van Funda een succes te maken, niet om de makelaars op sleeptouw te nemen. Een voorbeeld: in het begin leverde 90 procent van de makelaars geen foto’s bij de huizen die te koop stonden. Daardoor stonden de huizen minder aantrekkelijk op Funda. Dus zijn de makelaars allemaal digitale fotos gaan maken. Zo ging het met alles. Wij dicteerden, de makelaardij volgde.

Makelaars werden langzamerhand afhankelijk van Funda, in plaats van andersom. Verkopers zoeken nu een NVM-makelaar om hun huis op Funda te kunnen aanprijzen, en niet andersom.

Het ging een tijd goed, maar de markt is veranderd. Iedereen mag tegenwoordig het huizenaanbod van de NVM, de schat van Funda, online zetten. Funda is haar exclusiviteit kwijt. Als je nu voorop wilt lopen, moet je de beste site hebben en voortdurend innoveren.

Wij vonden daarom dat Funda moest worden opengesteld voor niet-NVM-makelaars, zodat we nog meer huizen konden laten zien. Ook wilden we met betaalde advertenties werken, waarmee je bijvoorbeeld voor je huis een betere plek op de site zou kunnen kopen.

De NVM zag daar niets in, maar wij wilden per se doorzetten. De raad van commissarissen steunde ons. In het najaar van 2006 heb ik gezegd dat ik Funda toch ging openstellen. Toen heeft de NVM de commissarissen gevraagd mij te ontslaan. Die deden dat, en zeiden direct zelf ook op te stappen.’

Waarom wilde de NVM niet meewerken?

‘Omdat die zijn eigen winkeltje beschermt. Zolang NVM-makelaars als eerste kunnen putten uit het huizenaanbod van hun collega’s, zijn ze de concurrentie altijd een paar stappen voor. Vooral Amsterdamse makelaars zijn daar heel bedreven in.

‘Maar de wal keert het schip. Internet maakt de huizenmarkt steeds transparanter. Daardoor wordt het moeilijker voor makelaars elkaar de bal toe te spelen. Het is een kwestie van tijd voordat het daarmee afgelopen is.’

Hoe ziet de toekomst van de huizenverkoop er dan uit?

‘Er worden ieder jaar 200 duizend huizen verkocht. Gegevens daarover worden bewaard op internet. Er komt een moment dat de verkoopinformatie over alle huizen in Nederland online staat. Straks kunnen kopers gewoon bieden op het huis dat ze willen hebben, of dat nu te koop staat of niet. Alle gegevens en de waarde van een pand zijn immers bekend. Ik zie daarbij een goede site voor me, waarop bewoners met een kleur kunnen aangeven wat ze willen met hun huis. Rood als ze voor geen geld weg willen, oranje als ze openstaan voor een bod, en groen als ze graag willen verkopen.’

Dan heb je dus geen makelaar meer nodig?

‘Niet om een huis te zoeken, maar wel om een pand te taxeren, of voor de onderhandelingen. De manier waarop huizen worden verkocht, gaat drastisch veranderen en de makelaars moeten zich daaraan aanpassen. Funda wilde daarbij zijn, maar de NVM in mijn ogen niet.’